전세 보증금을 못받고 이사가려면 임차권등기명령 먼저

전월세가 기간이 만료되어 이사를 가야 하는데 미처 보증금을 받지 못하는 경우가 있습니다. 통상적으로 이삿짐을 빼고 집을 비워주게 되면, 보증금을 다시 돌려받을 수 있는 확률은 적어집니다. 주거하면서 가지고 있는 권리를 잃게 되기 때문입니다. 이런 경우 필요한 것이 임차권등기명령입니다. 

 

 

임차권등기란

 

임차권등기는 임대차계약이 만료 된 후 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차인이 단독으로 등기할 수 있도록 함으로써 거주이전(이사)의 자유를 보장하게 하기 위해 주택임대차 보호법으로 제정되었습니다.

 

임차인이 전세금을 돌려받지 못하고 이주할 경우 법원에서 임차권등기명령신청을 하면 임차된 주택에 살지 않고 주민등록을 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있고 전세금을 우선 돌려받을 수 있게 된 것이다. 

 

임차권등기가 주는 권리

등기가 주는 권리: 임차권등기는 임차인에게 대항력과 우선변제권을 부여해 줍니다.

 

*대항력- 대항력이란 임차인이 임대인(집주인) 외의 제삼자에게도 임대차의 내용(전세, 월세 등)을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 의미합니다.

*우선변제권- 주택임대차 보호법상 임차인이 보증금을 무선 받을 수 있는 권리를 말하며, 임차한 주택이 경매에 넘어가도 누구보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리입니다.

 

 

임차권등기 신청의 기간

 

 임차 기간의 만료로 이사 나가기전과 부동산경매의 경우 갱매개시결정등기 전에 임차권등기가 설정되기만 하면 됩니다.

 

등기사항증명서에 임차권등기를 설정하였던 행위 자체를 임대차계약의 종료와 배당요구의 의사표시로 보기 때문에 부동사 경매에서 첫 경매개시결정등기 전까지 설정한 임차인은 배당요구를 하지 않았다 하더라도 배당을 받을 수 있습니다. 

 

그러나 임차권등기 시점에 따라 배당요구를 해야 되는 경우도 있는데, 경매개시결정등기 전에 이뤄졌다면 배당요구를 할 필요는 없지만, 갱매개시결정등기 후에 된 경우에는 임차인은 배당신청을 해야된다. 임차권의 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 완료된 시점이기 때문에 등기사항증명서에 기록되기 전에 전입신고를 옮기거나 이사를 가서는 안됩니다. 

 

보증금 반환은 먼저 이루어져야

임차보증금 반환과 임차권등기 말소는 동시이행관계가 아닌 보증금 반환이 선행돼야 합니다. 보통 부동산 거래의 경우 잔금을 주고 등기를 이전하는 것 등 동시에 이루어 져야 하는 절차들이 있지만, 이 경우는 보증금 반환이 이루어져서 확인이 된 다음 등기의 말소를 실행하여야 합니다. 

 

임차권등기명령의 절차

 

1. 법원은 임차인이 임차권등기 명령신청을 하면 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 여부을 심리합니다. 

 

2. 이유 있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령합니다.

 

3. 임차주택의 소재지 등기소에 지체 없이 재판서 등본을 첨부하여 임차권등기명령을 촉탁하게 됩니다. 

 

신청기관

 

임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있습니다.

 

준비 서류

이름, 주민등록번호, 주소 등의 인적사항을 기재 후 임대차계약서 사본, 등기사항증명서, 주민등록초본 등을 첨부하여 체출하면 됩니다. 신청 취지에는 '별지목록 기재 건물에 주택임차권등기를 명한다'라는 내용을 기재하되, 별지목록 부동산표시에는 건물의 표시만 작성하면 됩니다. 주택임차권은 건물에만 임차하는 것이므로 대지나 대지권을 따로 적지 않는 것입니다.

 

맺음

 

임차권등기명령은 임대기간이 종료되고 보증금을 받지 못하는 상황이면 전세권과 달리 임대인의 동의나 승락 없이 암차인 단독으로 신청이 가능합니다. 등기명령신청은 접원 접수 후 2주 정도면 건물 등기사항증명서 을구에 기록되는 것을 볼 수 있습니다. 이후 임대 보증금을 계속 반환하지 않을 경우 임대보증금 반환의 소를 신천하여 판결을 받은 뒤 강제경매를 신청 할 수 있습니다. 또한 보증금의 실제 변제 시까지 법정이자를 청구하는 것도 가능합니다.

 

2023.07.22 - [부동산에 대한 지식] - 전세금 지켜주는 전세보증금반환 보증보험 비교와 가입조건

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