대법원 판결에 따른 공인중개사의 중개대상물이 아닌 4가지

부동산 거래에 있어 대부분의 경우 공인중개사를 통해서 물건을 알아보고, 계약하고, 잔금을 치르는 과정을 수행한다. 하지만 공인중개사의 중개 대상일 것 같으나, 대상이 아닌 물건들이 있다. 다음으로 그에 속하는 것들이 어떤 것들인지 알아보도로 하자.

 

중개대상물에 대법원 판례 4가지

◈판례에 의해 중개대상물이 아닌 것

-분양권과 입주권이 중개대상물이 되는지 여부

특정된 동.호수가 지정되어 분양계약이 체결된 분양권은 중개 대상물이 된다. 그러나 특정한 아파트에 입주할 수 있는 권리가 아니라 아파트에 대한 추점기일에 신청을 하여 당첨이 되면 아파트 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는데 불과한 입주권은 중개대상물인 건축물에 해당한다고 보기 어렵다.(대판 1991.4.23)

 

-권리금이 중개대상물인지 여부

영업용 건물의 영업시설. 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 중개대상물이라고 볼 수 없다.(대판 2009.1.15)

 

-세차장구조물이 토지의 정착물에 해당하는지 여부

세차장구조물은 콘크리트 지반 위에 볼트조립방식 등을 사용하여 철제 파이프 또는 철골의 기중을 세우고 그 상부에 철골 트러스트 또는 샌드위치 판넬 지붕을 덮었으며, 기둥과 기둥 사이에 차량이 드나드는 쪽을 제외한 나머지 2면 또는 3면에 천막이나 유리 등으로 된 구조물로써 주벽이라고 할 만한 것이 없고, 볼트만 해체하면 쉽게 토지로부터 분리.철거가 가능하므로 이를 토지의 정착물이라고 볼 수는 없고 중개대상물이 되지 못한다.(대판 2009.1.15)

-대토권이 중개대상물이 되는지 여부

대토권은 주택이 철거될 경우 일정한 요건하에 택지개발지구 내에서 이주자 택지를 공급받을 지위에 불과하고 특정한 토지나 건물 기타 정착물 도는 법 시행령이 정하는 재산권 및 물건에 해당한다고 볼 수 없으므로 중개대상물에 해당하지 않는다. 또한 대토권이 중개 대상물에서 제외되는 이상 대토권의 매매 등을 알선한 행위가 공제사업자를 상태로 개업공인주개사의 손해배상책임을 물을 수 있는 중개해위에 해당한다고 할 수 없다(대판 2011.5.26)

 

 

◈ 토지와 독립적인 중개대상물이 아닌 것들

▷토지의 소유권은 토지 지표뿐만 아니라 정당한 이익이 미치는 범위내에서 토지의 상하에 미친다. 하지만 토지의 구성 부분을 이루는 암석, 토사, 지하수 등은 별도의 독립된 중개대상물이 될 수 없으며, 또한 채굴되지 않은 지하 광물은 토지소유자의 소유권 효력이 이에 미치지 못하기 때문에 토지로부터 독립한 중개대상물이 되지 못한다.

 

▷가식의 수목, 수목, 수목의 집단, 농작물, 명인방법을 갖춘 농작물, 미분리과실, 명인방법을 갖춘 미분리과실, 철봉 등 체육시설, 주거용으로 개조한 컨테이너, 견본주택, 간이건물, 담장 등은 토지와는 독립적인 중개 대상물이 될 수 없다

맺음

위에 열거된 사항들은 토지와 독립되어 거래할 수 없거나 임시 시설물인 관계로 독립적인 거래가 안되는 경우이다. 거래가 되기 위해서는 등기가 필요하며, 독립적으로 등기가 가능하다면 독립적인 거래가 될 수 있다고 볼 수 있다. 자동차, 항공기, 선박 등도 등록증이 있거나 공시수단이 있기 때문에 공인중개거래는 아니지만 거래를 할 수 있는 것이다.

 

 

공인중개사법에 따른 부동산 중개대상물의 범위