1세대 1주택의 구분과 비과세 요건 정리

1세대 1 주택(부수토지 포함)의 양도로 발생하는 소득은 양도소득세를 과세하지 않습니다. 따라서 1세대 1 주택의 요건이 무엇인가 알아보고 주택의 처분 시 비과세가 될 수 있는지 알아보겠습니다.

 

 

1세대 요건

 

1세대 개요

 

1세대란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼하였지만 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함)가 그들과 같은 주소 또는 거소에 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함)및 형제, 자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함]와 함께 구성하는 가족단위를 말합니다. 

 

배우자가 없는 1세대

 

• 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우
• 배우자가 사망하였거나 이혼한 경우
• 기준 중외소득의 100분의 40 이상 수준 이상으로 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리 · 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우

 

1 주택의 요건

 

양도세상의 주택 정의

 

주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다.

1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세가 되기 위해서는 1세대가 양도일 현재 국내에 1 주택만을 보유하여야 하고, 

1 주택 양도 시 비과세 되는 범위에는 주택에 딸리 토지(주택의 부수토지)를 포함합니다. 이때 비과세 되는 면적은 다음과 같습니다.

• 주거지역·상업지역 및 공업지역 내의 토지는 3배
• 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배
• 수도권 밖의 토지: 10배

 

주택 종류에 따른 구분

 

▶   다가구 주택의 경우: 1세대 1 주택 비과세를 적용 시 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 봅니다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 간주합니다.

 

▶   겸용주택의 경우: 1세대 1주택 비과세를 적용 시 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택이 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 봅니다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않습니다.

 

▶  고가주택의 경우: 고가 주택은 비과세가 적용되지 않습니다. 고가주택이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지 거래가 12억 이상을 초과 주택을 말합니다.

 

 

▶  겸용주택의 경우에는 주택으로 보는 부분(부수토지 포함)에 해당하는 실지거래가액을 포함하여 고가주택여부를 판정합니다. 

 

▶  공동소유의 경우: 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다. 단, 동일세대원 간의 공동소유 시에는 1 주택으로 봅니다. 

 

▶  공동상속주택의 경우: 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 봅니다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 당해 주택에 거주하는 자, 최연장자 순으로 공동상속주택을 소유한 것으로 봅니다. 

 

▶  2개 이상의 주택을 같은 날 양도하는 경우 : 1세대 1주택, 1 주택 비과세 규정을 적용할 때 에는 해당 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 봅니다. 따라서 저가의 주택을 먼저 양도한 것으로 하면 고가의 주택은 1 주택의 혜택을 적용해 양도세가 줄어들 수 있습니다. 

 

 

2년 이상 보유요건

 

▶ 양도소득세가 비과세 되는 1세대 1 주택은 그 보유기간이 2년 이상인 경우에 적용합니다.

▶ 취득 시 조정대상지역에 있는 주택의 경우 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에 적용합니다. 

 

◈ 보유기간 및 거주기간의 계산

▶보유기간은 해당 주택의 취득일부터 양도일까지로 합니다.

 

▶ 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 합니다. 다만, 다음의 기간은 통산하여 계산합니다.

 

㉮거주하거나 보유하는 중에 소실 · 무너짐 · 노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 거주기간 및 보유기간

 

㉯비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

 

㉰상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인(사망자)이 상속개시 당시 동일세대(같이 거주)인 경우, 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간

 

◈ 보유기간 및 거주기가능 제한받지 않는 경우

[공공주택 특별법]에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차이루부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획지정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함)한 기간이 5년 이상이 경우

 

부모와 같이 사는 세대합가(동거봉양) 1주택의 비과세 요건과 혜택