준주택의 개념과 오피스텔과 아파트의 차이점

주택으로 분류되지 않고 있지만, 사실상 주거용으로 이용되고 있는 시설을 '준주택'이라고 합니다. 주택법에서는 '주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등'이라고 정의하고 있습니다. 그렇다면 우리 주변에서 어떤 것들이 준주택에 해당하는 지 알아보겠습니다.

 

 

준주택의 종류

 

1. 오피스텔: 오피스텔은 건축법상 업무시설이지만 주거용으로 사용할 경우 준주택으로 분류됩니다. 즉 , 거주자가 전입신고를 마치고 주거용으로 사용하면 주거용 오피스텔로 분류되어 주택법상 준주택에 속하게 됩니다. 준주택 오피스텔은 발코니 설치가 불가하고 전용면적이 85 ㎡  초과할 경우 바닥 난방 설치가 불가능합니다. 만약 오피스텔 내부 거실의 바닥면적이 300㎡ 이상이면 공동주택으로 분류하도록 되어 있습니다.

 

2. 노인복지주택: 노인복지법으로 노인에게 주거시설을 임대해 일상생활에 필요한 편의를 제공하는 시설은 말합니다. 단독주택, 공동주택에 속하지 않는 노인복지주택은 모두 준주택으로 볼 수 있습니다. 노인복지주택은 분양하지 않고 임대가 가능합니다. 60세 이상 노인과 배우자, 입주가가 부양을 책임지는 19세 미만 자녀 및 손자녀만 입주가 가능합니다. 

 

3. 기숙사: 공동주택의 한 종류인 기숙사는 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위해서 숙식을 제공하는 시로 1개동의 공동취사 이용세대수가 전체의 50% 이상인 것입니다. (교육 기본법에 따른 학생복지주택 포함)

 

4. 다중생활시설: 다중생활시설에 속하는 대표적인 준주택으로는 고시원을 들 수 있습니다. 동일한 건축물에서 같은 용도(고시원)로 사용하는 바닥면적의 합계가 500㎡  미만인 경우 주택법상 준주택에 속합니다. 만약 바닥면적의 합계가 500㎡  을 넘을 경우엔 숙박시설에 해당하게 되고, 숙박시설은 용도지역이 상업지역일 경우에만 가능하게 됩니다.

준주택 오피스텔과 아파트의 차이점

 

준주택인 오피스텔은 주택이 아니므로 전입신고를 했거나 재산세를 상가가 아니라 주택으로 납부하고 있더라도 주택 청약과 관련해서는 무주택자에 해당합니다. 지방세법은 부동산 취득세율을 규율하면서 주택과 주택이 아닌 부동산(토지, 건축물 등)을 구분하여 정해놓았습니다. 기본적으로 주택에 관한 취득세율이 더 낮지만 주택은 다주택자가 주택을 구입하게 되면 취득세율이 높아집니다. 하지만 오피스텔을 보유하면서 아파트나 단독주택을 구입할 때는 오피스텔이 주택으로 취급 될 수 있습니다. 다만, 오피스텔이 주택으로 취급되기 위해서 주택분 재산세가 과세되는 주거용 오피스텔이어야 합니다. 그렇지만 주택수에 가산되는 주거용 오피스텔은 시가표준액이 1억원을 초과할 때 입니다.

 

구분	아파트	오피스텔
관련법상 분류	주택(주택법)	준주택(건축법)
분양시기	착공 때	착공 때
청약방식	인터넷 청약	현장(인터넷 가능) 접수
주택표기방식	주거전용면적 ㎡	기준 없음
전용률	80% 이상	50~70%
지역우선공급	민간택지는 100% 서울.수도권 66 이상  공공택지는 30~50%	투기과열지구 내 100실 이상은 10~20%, 100실 미만은 최대 10%
분양권전매제한	분양가상한제 적용 여부 등에 따라 계약 후 1~10년	투기과열지구 내 100실 이상만 등기때까지