생활형숙박시설의 뜻과 숙박업 신고 유예기간

정부가 주거용으로 사용되는 '생활형숙박시설'(생숙)에 대흔 이행강제금 처분을 2024년 말까지 더 유예하기로 했습니다. 숙박용 호텔과 주거형 오피스텔이 합쳐진 개념으로, 호텔식 서비스가 제공되면서 취사가 가능한 숙박시설을 뜻하는 말입니다. 이번에 국토부는 생활형숙박시설이 주거용이 될 수 없다는 기존의 방침을 고수한 것입니다.

 

 

생활형 숙박시설이란

 

법률상 용어로는 '생활숙박시설'입니다. 호텔과 달리 취사시설 등을 설치하는 것이 가능하고, 전용률이 아파트보다 낮은 것 이외에는 아파트와 다를 것이 없습니다. 생활형숙박시설은 '서비스드 레지던스(serviced residence)'로 호텔과 오피스텔의 장점을 결합한 새로운 개념의 숙박시설로 탄생했습니다. 줄여서 '레지던스'라고 부르기도 합니다.

 

호텔은 오피스텔이나 아파트처럼 구분등기가 안 되지만 생활형 숙박시설은 구분등기가 가능하며 오피스텔이나 아파트는 전세나 월세 등 장기로 세를 줄 수는 있어도 호텔처럼 며칠 정도의 단기 숙박이 불가능하지만, 레지던스는 단기 숙박 대여가 가능합니다. 

 

생활형 숙박시설(레지던스)과 오피스텔의 차이는 오피스텔에서 운영하는 숙박시설은 불법이라는 것입니다.  오피스텔은 건축물 용도상으로 일반업무시설이기 때문에 숙박업 혹은 도시민박업 신고가 불가능합니다.

 

생활형 숙박시설의 특징

 

부동산시장이 과열되면서 건축법의 적용을 받아 부동산 규제에서 자유롭고 주택 수에 포함되지 않아 종부세 부과대상에서도 제외되고 대출이 쉬우며 좋은 입지에 건설되는 생활숙박시설이 엄청난 인기를 끌었었습니다. 등기나 전입신고는 물론 전세자금대출도 가능하므로 사실상 주택과 차이가 없었기 때문입니다. 

 

하지만 생숙은 아파트나 오피스텔에 적용되는 건축 안전 기준에 크게 못 미칩니다. 불이 났을 대 대비하는 스프링클러나 대피로가 부곡하고 방화유리도 적용되지 않습니다. 주차장 확보도 공동주택이나 오피스텔 기준에 미치지 못합니다. 생숙은 주차장 확보 기준이 시설면적 200 당 1대지만, 오피스텔은 가구당 1대입니다. 공동주택 등은 학력인구 유발로 학교용지 부담금도 내는데 생숙은 이런 부담도 지지 않습니다. 이런 상황에서 주거용으로 인정하는 것은 형평성에 어긋난다는 것이 국토부의 설명입니다.

 

공동주택.오피스텔.생활형 숙박시설 비교
	공동주택	오피스텔(준주택)	생활형숙박시설
종합부동산세	과세		배제
댜주택자 양도소득 중과세	과세		배제
청약통장	필요	불필요	불필요
분양권 전매제한	투기과열지구.조정대상지역 등 적용		없음
1대주차 기준	세대당 1대		200 ㎡ 당 1대
복도폭	1.8 ㎡ 이상		1.5m 이상
주거지역 입지 가능여부	주거지역 가능	일반주거지역	입지불가

 

원래 생숙은 외국인 관광객 등 장기 체류 숙박 수용에 대응하기 위해 도입되었습니다. 취사도 가능합니다. 지난 2017년 이후 부동산 시장 활황기에 주택 관련규제(세제.청약.전매.대출 등)가 없는 대체 시설로 알려지면서 공급이 확대되었습니다. 특히 청약 통장이 없어도 분양을 받을 수 있는 데다 당첨 즉시 분양권 전매가 가능하다는 점, 주택 수에 포함되지 않아 종합부동산세 과세 대상에서 빠진다는 사실 등도 인기몰이에 도움이 되었었습니다. 

 

이에 정부는 투기 수요가 몰리자 지난 2021년 5월 건출법 시행령을 개정해 생활형숙박시설을 숙박업으로 신고하도록 했습니다. 이어 오피스텔로 용도를 전환해야만 주거용으로 사용할 수 있게 규정을 바꿨습니다. 이를 지키지 않으면 건축법 위반이 돼 이행강제금이 부과됩니다.

 

 

생활형 숙박시설의 현안

 

생숙이 주거용으로 사용될 수 없고 준주택으로 인정될 수 없다는 것이 국토부의 확인된 입장입니다. 오피스텔 용도 변경 특례 기간도 다음 달 14일로 종료됩니다. 

 

현재 전국의 생숙은 총 18만 6000 가구입니다. 문제가 되는 것은 정부가 생숙의 숙박업 신고 의무를 명시한 2021년 12월 이전에 사용 승인을 받은 9만 6000 가구입니다.  이 중 51%인 4만 9000 가구는 숙박업 신고를 하지 않아 불법시설인 것으로 추정됩니다. 이들 가구가 내년까지 숙박업 신고를 하지 않고 생숙을 계속 주거용으로 사용하면 내후년부터는 이행강제금을 내야 합니다. 

 

생활형 숙박시설(생숙)의 주거위한 용도변경 어려움