등기의 종류와 효력

● 등기할 사항인 권리변동 - 「부동산등기법」상 권리변동의 유형으로는 보존·설정·이전·변경·처분의 제한·소멸이 있다(법 제3조).

1. 보존(등기)  
보존등기는 미등기부동산에 대하여 이미 취득하고 있는 소유권의 존재를 공시하기 위한 최초의 등기이다. 보존등기는 최초의 등기이므로 해당 부동산에 대한 등기기록을 개설하게 된다. 보존등기의 대상이 되는 권리는 소유권뿐이다. 집을 새로 지었을 경우 보존등기한다. 

2. 설정
(1) 설정이란 당사자 간의 계약에 의하여 새로이 소유권 외의 권리를 창설하는 것을 말한다. 설정계약으로 창설할 수 있는 권리로는 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등이 있다.
(2) 설정계약의 당사자를 'OO 권설정자, OO 권자'라고 한다. 예를 들어 전세권설정계약을 체결하면 전세권설정자와 전세권자가 당사자가 되어 전세권설정등기를 공동으로 신청한다.

3. 이 전
권리주체인 권리자가 변경되는 경우, 즉 어떤 자에게 귀속되어 있던 권리가 다른 자에게 전속(屬)되는 것을 말한다. 소유권을 비롯한 모든 권리의 주체가 바뀔 때 이전등기를 하게 된다. 구체적으로 소유권이전등기, 전세권이전등기, 저당권이전등기 등으로 표시된다.

4. 변경
권리의 주체를 제외한 권리의 내용에 변동이 생긴 경우를 말한다. 예를 들어 전세권의 존속기간의 연장이나 전세금의 증감, 근저당권의 채권최고액의 증감, 임차권의 차임의 증감 등이 변경등기의 원인이 된다.

 

5. 처분의 제한
(1) 처분의 제한이란 소유권 기타의 권리자가 가지는 권리의 처분권능을 제한하는 것을 말한다. 처분제한 등기의 예로는 압류등기, 가압류등기, 가처분등기, 경매개시결정등기 등이 있다.
(2) 처분제한등기는 반드시 법률에 근거 규정이 있어야 하므로 당사자 간의 약정에 의하여 할 수 있는 것은 아니다. 예를 들어 당사자 간의 합의에 의하여 지상권의 양도금지 특약을 신청한 경우 이에 대한 법령의 근거 규정이 없으므로 등기관은 이를 각하하여야 한다.
(3) 처분의 제한등기가 있더라도 권리의 처분이 금지되는 것은 아니다. 다만, 처분제한권자가 본안소송에서 승소한 경우 처분제한등기 후에 마쳐진 등기는 말소의 대상이 된다.

6. 소멸
부동산에 대한 권리가 원시적 또는 후발적 사유로 없어지는 것을 말한다. 등기원인의 무효나 취소, 권리의 포기, 혼동, 부동산의 멸실 등에 의하여 권리는 소멸하는데, 부동산이 멸실된 경우를 제외하면 권리가 소멸한 경우는 주로 말소등기를 한다.

● 물권변동 시기

1. 법률행위로 인한 물권변동

(1) "부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다(민법 제186조)."라고 하여 법률행위로 인한 물권변동의 시기를 등기 시로 명시하고 있다. 예를 들어 매매계약을 체결하고 잔금까지 지급하였더라도 소유권이전등기를 하지 않으면 소유권이전의 효력은 발생하지 않는다. 본인이 소유권이 있다고 하더라도 등기하지 않으면 이전등의 처분에 효력이 없는 것이다.

(2) 다만, 등기가 진행되는 절차 중 구체적인 효력발생 시점은 '등기관이 등기를 마친 경우 그 등기를 접수한 때부터'이므로(법 제6조 제2항) 법률행위로 인한 물권변동의 효력발생시점은 '등기를 마친 경우 접수한 때'이다.