노년으로 갈수록 수입 줄고, 뚜렷한 2차 소득 발생 요인이 없을 때, 만약 주택이라는 자산이 있다면 주택을 담보로 매달 연금처럼 살아 있는 동안 일정액을 지급 받을 수 있습니다. 이렇게 매달 들어오는 자금으로 보다 여유있는 생활을 영위할 수 있는 주택연금 제도를 알아보겠습니다.
주택연금의 장단점
역모기지라고도 불리는 본인이 소유한 주택을 담보로 연금처럼 매달 일정금액을 지급받는 제도입니다. 다음과 같은 장단점이 있습니다.또한 지급받는 방식을 여려가지로 선택할 수 있습니다.
▣ 주택연금의 장점
● 국가가 평생 또는 일정기간 급여를 보장합니다.
● 부부 중 한 사람이 사망하더라도 연금소득은 차등 없이 동일하게 지급됩니다.
● 지급 금액이 더 많아도 상속인에게 수수료가 부과되지 않습니다.
● 집의 판매 가격이 총지급액보다 클 경우 상속인에게 지급됩니다.
● 주택연금 담보대출 신청 시 집값에 따라 등록허가세 0.2%를 감면받을 수 있습니다.
● 연금수령기간동안 대출이자 비용을 연간 최대 200만 원까지 공제받을 수 있습니다.
● 재산세 25% 감면이 있습니다.
▣ 주택연금의 단점
● 미래의 집값 상승이 반영되지 않습니다.
● 집값 상승이 되어도 연금액에 반영되지 않습니다.
● 재산세와 건강보험료를 납부해야 합니다.
● 본인 이나 배우자 중 1명은 실제로 거주해야 합니다.
● 해지할 경우 지급받은 금액을 일시에 상환해야 하고, 5년 이내 재가입이 불가합니다.
가입처
한국주택금융공사에서 가입 및 처리에 대한 사항을 관할하고 있습니다. 상담 및 신청은 신청인이 주택 소재지를 관할하는 지사를 방문하여 신청하거나, 인터넷으로 가능합니다.
가입조건
▣ 가입가능 연령
● 본인 또는 배우자의 나이가 55세 이상인 주택소유자
● 소유자가 연령은 되나 치매등의 사유가 있을 경우 성년후견인 제도 이용
▣ 가입 대상 주택 :
1. 일반주택(단독주책과 공동주택으로 구분)
2. 노인복지 주택
3. 준주택 중 주거목적으로 사용되는 오피스텔
▣ 담보주택이 되기 위한 조건
◎가격 상한선
●주택의 가격이 다음의 가격을 순서대로 우선하여 적용하였을 때 12억 원을 초과하지 않아야 합니다.
1. 공시가격
2. 시가표준액
3. 한국부동산원의 인터넷시세, 국민은행의 인터넷시세, 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액을 순서대로 우선하여 적용한 금액(신청인이 원하는 경우에는 3 감정평가업자의 검정평가액을 우선 적용)
◎소유 상태
●신청인이 주택 전부 소유, 또는 배우자와 공동 소유
●신청인 또는 배우자가 거주하고 있을 것
●다음에 해당하지 않을 것
1. 경매, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 소유권에 대한 권리 침해 중인 주택
2. 저당권, 전세권 등 제한물권 또는 임차권 등기가 설정된 주택
3. 주책의 전부 또는 일부를 임대차보증금이 있는 임대차계약 중인 주택
●재건축, 재개발 사업이 진행되고 있지 않을 것
●토지수용으로 향후 거주가 불가능하거나 저당권실행에 지장이 없을 것
●토지와 건물의 등기가 완료되었을 것(미등기는 사유가 타당할 경우 인정)
●오피스텔은 주거목적으로 사용될 것
◎보유주택
원칙적으로 1 가구 1 주택이어야 합니다. 다만 다음에 해당하는 경우 예외적으로 인정이 됩니다.
●보유주택의 공시가격 등의 합계가 9억 원 이하로서 거주하고 있는 1 주택을 담보로 신청한 경우
●상속, 이사 등으로 일시적 2 주택이 되고, 일정기간 이내 담보주택 이외의 1 주택을 처분하는 조건으로서, 거주하는 1 주택을 담보주택으로 신청한 경우
◎보유주택수의 판정
● 전산망을 활용하여 확인한 자료 기준, 신청이과 그 배우자가 보유한 주택수의 합계(1 주택으로 보지 않는 주택과 담보주택이 아닌 오피스텔은 불포함)
지급방식
주택연금 가입자는 다양한 지급방식 중에서 자신에게 맞는 연금지급방식을 선택하기 위해 여러 가지 선택지를 고려해서 합리적으로 판단해야 합니다.
●첫 번째로 선택할 사항은 연금수령 기간으로, ① 내 집에서 평생 거주하며 평생 연금을 매월 지급받을 것인지, 또는 ② 내 집에서 평생 거주하며 일정한 기간 동안만 받되, 평생 받는 방식보다 매월 더 많은 연금을 지급받을 것인지 선택해야 합니다.
●두 번째로 선택할 사항은 연금지급방식으로, 연금만 받을 것인지 또는 목돈도 받을 것인지 여부에 따라 나에게 맞는 지급방식을 선택할 수 있습니다[「한국주택금융공사법 시행령」 제3조의 2 제1항 및 「주택담보노후연금보증규정」(한국주택금융공사 내규, 2022. 12. 12. 개정·시행) 제13조 제1항].
지급유형
●정액형 : 월지급금을 피보증인 및 배우자의 종신까지 일정한 금액을 수령
● 감소형 : 최초 월지급금이 정액형보다 많고 12개월마다 3%씩 감소하는 방식
● 증가형 :최초 월지급금이 정액형보다 적고 12개월마다 3%씩 증가하는 방식
● 전후후박형 : 월지급금이 최초 주채무 실행일 부터 10년 동안은 정액형보다 많고 11년째부터는 최초 월지급금의 70% 수준으로 지급되는 방식 (2021년 8 월부터 신규가입 중단)
● 초기증액형 :월지급금이 최초기 주채무 실행일부터 일정기간 동안(3년, 5년, 7년 또는 10년 중 선택)은 정액형보다 많고, 그 이후부터는 최초 월지급의 70% 수준으로 지급되는 방식
● 정기증가형:최초 주채무 실행일의 월지급금이 정액형보다 적고 36개월마다 4.5%씩 증가하는 방식
◎종신방식
주택 소유자가 생존해 있는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식
*총지급액이 주택가겨을 초과해도 생존기간 동안 지급하는 것이 장점
◎확정기간 지급방식
주택 소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활 자금을 매월 지급받는 방식
◎확정기간 혼합방식
주책소유자가 주택담보노후연금대출 한도의 50% 이내에서 설정한 인출한도 범위 안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 부분을 일정한 기간 동안 노후생활자금으로 매월 지급받는 방식
◎대출상환방식
주택소유자가 주택다보노후연금대출 한도의 90% 이내에서 대출을 받아 대출받은 금액 중 잔액을 상환하는 용도 또는 주택에 대한 임대차계약에 따라 해당 주택의 임차인에게 임대차보증금을 반환하는 용도로 일정한 금액을 지급받고, 나머지 부분을 생존해 있는 동안 노후생활 자금으로 매월 지급받는 방식
맺음
주택연금제도는 소득에 관계없이 주택을 소유하고 있으며, 주택 기준 가격이 12 억 원을 초과하지 않는다면 가능합니다. 연금처럼 선택한 유형으로 자금을 지급받아서 유용하게 생활을 꾸려갈 수 있는 좋은 제도입니다. 자격이 되신다면 고려하여 보시기 바랍니다.
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