부동산 권리분석 필요성(경매, 매매, 임대차)

경매, 매매, 임대차에서 부동산 권리분석은 

부동산의 각종 공적서류를 중심으로 매각물건명세서와 감정평가서 및 현장조사서를 분석해야 합니다. 그리고 이해관계인들이 탐문을 통하여 드러난 권리관계뿐만 아니라, 세입자, 채무자, 채권자들이 법적 대처 방법도 대비해야 합니다. 다음으로  법률적인 권리조사에만 국한하는 것이 아니라 경매절차상에 일어날 수 있는 모든 변수에 대하여 차분하고도 면밀한 검토를 함으로써 경매, 매매, 임대차에 있어서  가능성 여부를 자신이 확인하는 것이라고 합니다.
 

 

경매의 경우

경매에서는 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하는 동시에 전세권·저당권 등 경매 물건에 설정되어 있던 권리 중 말소되지 않은 권리를 인수하게 됩니다. 경매물건에 내재하는 소멸과 인수되는 권리를 파악하여 최종적으로 낙찰자가 인수해야 할 권리가 어떤 것인지 판단하기 위해서는 현행법상 민사집행법, 주택임대차보호법 그리고 상가건물임대차보호법의 규정을 통합적으로 적용합니다.  경매종료와 함께 소멸되는 권리와 인수되는 권리의 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 합니다. 먼저 말소기준권리를 찾아야 합니다. 이를 위해서는 등기부등본상의 갑구와 을구에 있는 권리들을 빠른 날짜 순서대로 나열해야 합니다. 그 후 말소기준권리 이전의 권리는 낙찰자에게 인수가 되어 낙찰자가 부담해야 하고 이후의 권리는 말소기준권리를 포함해서 낙찰자가 부담합니다.

◈경매에서 검토해야 할 권리는 다음과 같습니다:

말소되는 권리	인수되는 권리
• (근)저당권, (가)압류 • 말소기준권리보다 후에 설정된 지상권·지역권·배당요구를 하지않은 전세권·등기된 임차권·가처분 • 배당요구를 한 전세권 • 담보가등기	• 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 • 말소기준권리보다 먼저 설정된 지상권·지역권·*배당요구를 하지 않은 전세권·등기된 임차권·순위보전을 위한 가등기·가처분 • 후순위 가처분 중 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해 한 처분금지가처분

*배당 요구를 하지 않은 전세권이란, 전세권자가 매각을 요구하지 않은 경우에 발생하는 전세권입니다. 이 경우 낙찰자는 해당 부동산을 인수하면서 전세권자가 가지고 있던 권리를 인수하게 됩니다. 이때, 배당요구를 하지 않은 경우에는 매각으로 소멸되지 않는 것으로 알려져 있습니다. 배당 요구란, 다른 채권자에 의해 개시된 집행절차에 참가하여 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받기 위해 하는 채권자의 신청을 말합니다. 배당요구는 강제집행에서 다른 압류채권자가 집행한 경매 절차에 참가해 변제를 받게 되는 방법입니다. 만약 선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않으면 매수인이 보증금을 인수해야 할 때에는 매각물건명세서의 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각 허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것’ 난에 선순위 전세권이 명시되며 배당요구로 소멸될 때는 공란으로 남게 되므로 입찰자는 이를 기준으로 판단해야 합니다. 배당요구를 한 전세권의 경우, 전세권이 언제 종료되었는지와 전세권의 목적물이 건물인지 토지인지에 상관없이 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 전세권은 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간이 언제이든지 상관없이 전세권은 소멸합니다.

 ※권리분석을 위해 봐야 하는 서류는 매각물건명세서와 감정평가서 및 현장조사서입니다.
 

부동산 매매의 경우

 

 매매계약서 작성 시 유의사항을 확인하고, 매매대금 지급 전에 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다. 또한, 매매대금 지급 시에는 대출금이 있는 경우 대출금 상환 여부를 확인하고, 근저당권이 설정되어 있는지 여부를 확인해야 합니다. 그리고 부동산 거래 시에는 중개인 수수료와 부가세 등 부대비용도 고려해야 합니다. 등기부등본은 대한민국 법원 인터넷등기소에서 확인할 수 있습니다. 인터넷등기소에 접속하여 부동산의 유형, 권리 유형, 거래 유형을 선택하면 거래 시 확인해야 할 사항을 확인할 수 있습니다.

 

전세·월세 등의 거래 경우

 

선순위로 어떤 것이 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 최근에는 몇몇 잘못된 감정평가서로 부동산의 가치를 부풀리고 선순위 설정의 금액과 부동산 가치가 차이가 많이 나서 괜찮다고 안심을 시켜 계약을 유도하기도 합니다. 감정평가서도 필요하지만 거액의 금전 거래인만큼 주변 시세를 알아보시는 것이 중요합니다. 부동산 거래에 있어서는 매매계약서 작성 시 유의사항을 확인하고, 지급 전에 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다. 
 
모든 부동산 거래에서 등기부등본 확인은 필수입니다! 등기부등본이 공신력은 있으나, 물건이 완전히 확실하며, 그에 따른 책임을 보상해 주는 서류는 아닙니다. 잘못된 부동산 거래의 위험성은 거래 당사자가 져야 하기 때문에 꼼꼼하게 살피는 것이 무엇보다 중요합니다.
 

맺는말

부동산 거래 시 발생할 수 있는 문제점과 대처 방법에 대해 살펴보았습니다. 부동산 거래의 경우 발생할 수 있는 문제점을 미리 파악하고 대처하기 위해 권리분석을 반드시 실시해야 합니다. 권리 분석이 잘 못 되었을 경우, 매매 시에는 가치하락의 요인을 파악하지 못하여 과도한 매매 비용을 지불할 수 있으며, 임대차시에는  먼저 설정되어 있는 권리에 의해 보증금 등의  안전을 보장받지 못하는 경우가 생기게 됩니다. 특히, 경매 시 무엇보다 중요하게 여겨지는데, 이는 경매 물건을 취득하면서,  잘못된 분석으로 인하여 숨어 있는 비용을 나중에 발견하거나, 낙찰을 포기하면서 보증금을 빼앗기는 문제가 발생됩니다. 부동산은 상당한 금액이 오가는 만큼 신중해야 합니다. 한 번의 실수만으로도 엄청난 경제적 손실을 갖게 되기 때문입니다.