최우선변제권의 개요와 적용기준 및 우선변제권과의 차이점

최근까지도 이어지는 전세사기 사건들에서 입주인의 파산이난 잠적으로 보증금을 돌려받지 못할 위기에 처할 경우 어떻게 해야 할까요? 이런 피해에서 구제하기 위해 만들어진 제도가 최우선변제권입니다. 이번 포스팅에서는 최우선변제권의 개요와 기준금액 등을 알아보겠습니다. 

최우선변제권의 개요

 전세사기 중 임차한 주택이 여러 개 담보가 공동 설정되어 있거나, 대출을 받아 매입한 뒤 전세금으로 다늘 물건을 사들인 사례가 상당수여서 근저당이 설정된 경우가 많습니다. 전세금 미반환 사태가 발생했을 경우 피해금을 온전히 회복하는 것은 매우 어려운 일입니다

 

이럴 경우 임차한 주택이 경매나 공매로 넘어가서 낙찰되더라도 우선변제권을 가진 은행이 낙찰 대금을 먼저 가져가고, 세입자는 후순위로 밀려 남은 대금을 배당받게 돼 보증금 회수가 쉽지 않습니다. 

 

이러한 상황을 구제하기 위해서 만들어진 제도가 최우선변제권입니다. 소액임차인을 보호하기 위한 제도로, 기준을 충족한 세입자에 한해 정해진 액수를 선순위 근저당보다 먼저 배당해 주는 방식입니다. 

 

최우선변제권의 적용 기준

최우선변제권의 적용 기준은 지역별로 약간씩 차이가 있습니다. 서울은 보증금 1억 6천500만 원 이내일 경우 5500만 원을, 역과밀억제권역 및 수도권(서울 제외)은 보증금 1억 4천500만 원 이내일 경우 4800만 원을 변제받을 수 있습니다. 

구분	보증금 액수	변제받을 수 있는 금액
서울시	1억 6500만원 이하	5500만원 이하
과밀억제권역,용인.화성.세종.김포	1억 4500만원 이하	4800만원 이하
광역시, 안산.광주.파주.이천.평택	8500만 원 이하	2800만원 이하
그 밖의 지역	7500만원 이하	2500만원 이하

 

 

주의사항

주의할 점은 보증금은 2년에 한 번꼴로 갱신되는며 인상이 될 수 있는데, 최우선변제권의 적용기준은 임차계약 체결일이 아닌 등기부등본상 선순위 담보 물건의 접수일을 따르게 돼 있습니다. 

 

예턴대 올해 5월 수원 지역에서 보증금 1억 3천만 원으로 계약을 맺었다 하더라도, 해당 건물의 근저당이 2021년 5월 10일 이전에 설정됐다면 최우선변제권을 행사할 수 없게 됩니다. 임차계약 시점의 보증금 지준은 1억 4천500만 원이지만, 근저당 설정 시점의 보증금 기준은 1억 원 이내이기 때문입니다. 

 

따라서 선순위 근저당 등의 권리가 언제 설정이 되었는지 살표보는 것도 중요합니다. 

 

최우선변제권과 우선변제권의 차이점

구분	최우선변제권	우선변제권
권리의 내용	권리의 순위와 무관하게 우선하여 변제	후순위 권리자, 기타 채권자보다 우선하여 변제
요  건	주택의 인도 + 전입신고	주택의 인도 + 전입신고 + 확정일자
변제의 범위	임대차보호법에서 정한 지역별 소액 보증금 중 일정액(상기 표 참고)	보증금 전액
기타	경미개시신청 등기 전까지 대항력 갖춰야 함

 

 

우선변제권을 위한 확정일자의 의미와 받는 법