2020년 폐지됐던 단기임대 등록제도가 5년 만에 다시 시행됩니다. 이번엔 아파트를 제외한 연립주택, 다세대, 오피스텔 등 '비아파트' 주택을 중심으로 재정비됐습니다. 정부는 이를 통해 민간 임대시장에 숨통을 틔우고 전월세 가격 안정을 유도하겠다는 계획입니다.
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단기등록임대제도란?
단기임대는 일정 기간 동안 주택을 임대하면서 각종 세제 혜택을 받을 수 있는 제도입니다. 과거 단기 4년, 장기 8년이었던 의무 임대기간이 이번엔 단기가 6년으로 연장됐으며, 적용 대상은 비아파트로 한정되었습니다.
요약: 비아파트를 6년간 임대 시 세금 혜택을 제공하는 제도입니다.
왜 다시 시행되었을까?
단기임대는 2017년 도입 당시 투기 수단으로 악용된다는 이유로 폐지됐습니다. 하지만 최근 전세 대란과 공급난이 겹치며 임대시장의 구조적 한계가 드러났고, 이에 따라 다시 도입이 결정된 것입니다.
요약: 공급 부족과 임대료 상승 대응을 위한 정책적 복귀입니다.
대상 주택 조건은?
등록 가능한 주택은 수도권 기준으로 매입가 4억 원 이하, 건설형은 공시가 6억 원 이하입니다. 비수도권은 공시가 2억 원 이하 주택만 해당됩니다. 아파트는 대상에서 제외되며, 연립·다세대주택과 단독주택 중심입니다.
요약: 가격이 낮은 비아파트 주택만 등록 대상입니다.
임대보증 기준, 어떻게 달라지나?
감정가 부풀리기를 막기 위해 'HUG 인정 감정가' 기준이 도입됩니다. 기존에는 임대사업자가 감정평가액을 선택해 보증보험 기준으로 삼았지만, 앞으로는 한국주택도시보증공사(HUG)가 직접 의뢰한 감정가를 적용합니다.
또한 보증 한도 기준도 바뀝니다. 주택 유형 및 가격대별로 125~190%로 조정됩니다.
요약: 감정가 기준 강화와 보증한도 조정으로 제도 신뢰성 향상
세제 혜택
- 종합부동산세 합산 배제: 등록된 단기임대주택은 종부세 계산에서 제외됩니다.
- 양도소득세 중과 배제: 임대사업자로 등록하면 양도세 중과 대상에서 제외됩니다.
- 법인세 중과 배제: 법인 소유의 건설형 임대주택은 법인세 중과 제외 대상에서 제외됩니다.
1가구 1주택 특례 적용
이번 정책의 핵심중 하나는 1주택자의 진입 허들을 낮췄다는 것입니다. 1가구 1주택자가 비아파트 주택을 추가로 취득해 6년간 임대등록을 하면 기존 1주택 지위를 유지할 수 있도록 특례를 적용한다. 이는 다주택 규제 하에서 실질적인 주택 추가 보유가 어려웠던 투자자들에게 전략적 기회를 제공하는 요소로 작용할 수 있습니다. 이는 상대적으로 낮은 매입 단가와 임대 수요가 꾸준한 지역의 빌라를 대상으로 한다면 안정적인 수익률을 확보하는 것도 가능합니다.
아쉬운 점은 없을까?
업계에서는 지방 아파트까지 포함시키지 않는 한 제도 효과가 제한적이라는 지적이 나옵니다. 특히 지방의 미분양 아파트 해결에 단기임대제도가 활용될 수 있다는 목소리가 많습니다. 실제로 많은 지자체에서는 임대수요가 아파트 중심으로 발생하고 있기 때문입니다.
요약: 지방 아파트를 배제한 점이 실효성을 떨어뜨릴 수 있습니다.
FAQ - 자주 묻는 질문
Q. 누구에게 유리한 제도인가요?
A. 빌라, 연립주택 등 소형 비아파트를 소유하거나 매입하려는 1주택자에게 유리합니다.
Q. 아파트는 왜 제외되었나요?
A. 수도권 아파트 수요 집중을 우려해 제외되었으나, 지방 아파트 포함 요구는 계속되고 있습니다.
Q. 임대보증보험은 꼭 가입해야 하나요?
A. 네, 등록 사업자는 의무적으로 보증보험에 가입해야 하며, 새로운 평가 기준이 적용됩니다.
맺음말: 임대시장 패러다임의 전환점
단기등록임대제도의 부활은 단순한 제도 복원이 아니라, 민간임대 시장의 새로운 질서를 의미합니다. 비아파트 중심이라는 점에서 한계도 있지만, 공급 확대와 전월세 안정이라는 정책 방향은 분명합니다. 향후 아파트 확대 여부에 따라 실효성이 더 커질 수 있을 것으로 보입니다.
요약: 비아파트 중심의 임대제도 부활은 시장 안정화의 첫걸음입니다.
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